Økonomi

Ny prognose: De vilde dage på bolig­markedet er slut

Det seneste år har budt på kraftigt stigende priser og rekord høj handelsaktivitet på boligmarkedet. Meget tyder dog på, at de kommende år bliver anderledes.

Gade og huse i middelalderbyen Ribe, Danmark
Foto: Shutterstock

Huspriserne bremser op

Interessen for at købe ejerbolig har været enorm det seneste halvandet år, og det har ført til kraftigt stigende priser, et stort dyk i udbuddet og kortere liggetider. Tendensen har været stærkest i og omkring de store byer, men fremgangen har været tydelig over hele landet.

På det allerseneste er boligmarkedet bremset lidt op, og vi forventer, at den udvikling fortsætter i den kommende tid. Derfor forventer vi også, at de vilde dage på boligmarkedet nu er slut. I stedet går vi en blød landing i møde, hvor priserne stadig har pil op, men hvor balancen mellem antallet af sælgere og antallet af købere gradvist vil normalisere sig med væsentligt mere moderate prisstigninger til følge.

Konkret forventer vi, at stigningen i huspriserne vil nå op på ca. 12,2 pct. i 2021, men hvor størstedelen af stigningen allerede har fundet sted. I 2022 forventer vi, at huspriserne vil stige med ca. 3,7 pct. og med yderligere ca. 1,4 pct. i 2023.


Nordeas boligprisprognose september 2021
Nordeas husprisprognose september 2021

Udviklingen understøttes af en fortsat fremgang i danskernes disponible indkomster, opsparede midler, tilbagebetaling af for meget betalt boligskat som følge af boligskattereformen og en fortsat lempelig pengepolitik.

Der er tale om en opjustering af vores seneste prognose fra maj 2021, hvor vi forventede husprisstigninger på ca. 12,0 pct. i 2021 og 2,5 pct. i 2022. Prognosen for 2023 er ny.
 

Lise Nytoft Bergmann
Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit.

Hvad betyder prognosen for et gennemsnitligt hus?

Boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark viser, at et gennemsnitligt hus på 140 m2 kostede 1.956.000 kr. i 2020. Får vi ret i vores boligprisprognose, vil samme hus kunne sælges for 2.194.000 kr. i 2021, for 2.275.000 kr. i 2022 og for 2.306.000 kr. i 2023.


Forventet husprisudvikling i 2021 og 2022
Forventet husprisudvikling i 2021 og 2022

Vi forventer med andre ord, at en gennemsnitlig husejer vil opleve en stigning i sin friværdi på ca. 238.000 kr. i indeværende år og på yderligere 81.000 kr. i 2022 og 31.000 kr. i 2023 alene som følge af de stigende priser.
 

Hvorfor bremser boligmarkedet op?

Forventningen om en aftagende vækst i husprisudviklingen skal også ses på baggrund af de seneste års kraftigt stigende priser, der gør det sværere for særligt førstegangskøberne at komme ind på boligmarkedet de dyreste steder i landet. Det skyldes ikke mindst de seneste års finansielle regulering, der betyder, at boligkøberne i dag skal stille med en udbetaling på 5 pct., og det ikke længere er budgettet, der afgør, hvor stort et lån man kan få. I stedet er der sat grænser for, hvor mange penge man kan låne i forhold til familiens husstandsindkomst, ligesom der er strammet op på adgangen til variabel rente og afdragsfrihed.

Samtidig har nedlukningen som følge af corona betydet, at mange danskere har fået nye boligbehov. Det har fået antallet af handler til at sætte rekord i alle regioner, og der gør køen af potentielle købere kortere i de kommende år.

Dertil kommer, at realkreditrenterne allerede er steget en lille smule siden årsskiftet, hvilket forventes at dæmpe boligefterspørgslen i den kommende tid. Ved årets indgang lå kuponrenten på et 30-årigt fastforrentet lån på 0,5 pct., mens den toneangivende kuponrente i dag er på 1,0 for et lån med afdrag og 1,5 pct. for et lån uden afdrag. Som følge af det lave renteniveau og annuitetsprincippet for realkreditlån vil en rentestigning få større gennemslagskraft på boligpriserne, end hvis renten var højere.
 

Lavere efterspørgsel efter ejerlejligheder og fritidshuse

Prisen på ejerlejligheder og fritidshuse er også steget mærkbart under coronapandemien, og flere steder i landet er priserne nu så høje, at mange købere ikke længere kan være med. Det forventer vi vil sætte sig i efterspørgslen og priserne i de kommende år.

I slutningen af prognoseperioden nærmer vi os desuden den udmeldte skæringsdato for overgangen til den nye boligskattereform, der forventes at gøre det dyrere at bo i ejerlejlighed i de store byer. Det vil alt andet lige også lægge en dæmper på ejerlejlighedsmarkedet.

Konkret forventer vi, at ejerlejlighedspriserne vil stige med ca. 11,2 pct. i 2021, hvoraf langt den største del af stigningen allerede har fundet sted, og med yderligere ca. 3,0 pct. i 2022 og ca. 1,0 pct. i 2023. Det er mindre end på husmarkedet, og da prognosen er udarbejdet i nominelle priser, er der tale om et prisfald, når man renser tallene for inflation.

På tilsvarende vis forventer vi en blød landing på fritidshusmarkedet, hvor prisstigningen forventes at nå op på ca. 17,9 pct. i 2021, og hvor markedet allerede er ved at falde til ro. I 2022 og i 2023 forventer vi prisstigninger på hhv. 4,8 pct. og 1,4 pct.
 

Nordeas prognose for ejerlejligheds- og fritidshuspriserne i de kommende år
Nordeas prognose for ejerlejligheds- og fritidshuspriserne i de kommende år


Tekst: Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit

Publiceret 07.09.2021